Luật Phong Gia

“PHẠT CỌC” HAY “KHÔNG PHẠT CỌC” TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc dần phổ biến trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án, nhất là việc xác định lỗi của một bên hoặc hai bên tham gia giao dịch khi có vi phạm để xem xét liệu có phạt cọc hay không phạt cọc là điều vô cùng cần thiết. Để hiểu rõ thêm vấn đề này, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây:

  • Khái niệm về đặt cọc:

Theo quy định tại Điều 328, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:

1Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, bản chất của đặt cọc được xem là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của pháp luật dân sự. Trong thực tế, khi mua nhà, mua đất, thuê nhà hay thuê xưởng… thường thì hợp đồng do các bên lập ra, nội dung đặt cọc như thế nào thì do các bên tự thỏa thuận.

  • “Phạt cọc” đối với trường hợp các bên không thỏa thuận:

Phạt cọc xảy ra khi bên nhận đặt cọc vi phạm nội dung thỏa thuận thì buộc phải có nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, đồng thời bên nhận đặt cọc còn phải chịu phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hơp các bên không có thỏa thuận về mức phạt cọc.

Tuy nhiên, trong thực tế thì bên đặt cọc cần có các thỏa thuận chặt chẽ hơn, ví dụ theo khoản 2, Điều 328, Bộ Luật Dân sự năm 2015, các bên có thể thỏa thuận về mức phạt cọc đến nhiều lần tài sản đặt cọc để đảm bảo hơn về việc bên nhận đặt cọc sẽ thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau khi ký hợp đồng đặt cọc.

  • “Không chịu phạt cọc” đối với các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Các bên thỏa thuận chấm dựt hợp đồng đặt cọc

Căn cứ vào khoản 2, Điều 422, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

  • Theo thỏa thuận của các bên

Trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì bên nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc khi không thực hiện được nghĩa vụ giao kết hợp đồng

Trường hợp 2: Nếu có sự kiện bất khả kháng hoặc lý do khách quan thì bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc

Căn cứ vào khoản 1, Điều 156, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Mặt khác, căn cứ vào khoản 2, Điều 351, Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì  “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Như vậy, nếu việc không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng trong hợp đồng đặt cọc do sự kiện bất khả kháng thì bên nhận đặt cọc sẽ không bị phạt cọc

Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu

Căn cứ vào Điều 117, Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì khi hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu khi thuộc các trường hợp sau:

Chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập

– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự không tự nguyện

– Mục đích và nội dung hợp đồng đặt cọc  vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 

Bên cạnh đó, căn cứ vào Điều 131, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

  1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, khi hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,  hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Do đó, trường hợp này bên nhận đặt cọc sẽ không bị phạt cọc.

Thu Thảo – Phong Gia Group

Trên đây là một số vấn đề chỉ mang tính chất tham khảo, nếu có thắc mắc thêm thì vui lòng liên hệ chúng tôi:

Công Ty Luật & Tư Vấn Đầu Tư Quốc Tế Phong Gia