Luật Phong Gia

THỜI ĐIỂM CHUYỂN RỦI RO TRONG GIAO DỊCH MUA BÁN VỀ NHÀ Ở

Chào luật sư, cách đây không lâu tôi có mua một căn nhà cạnh bờ sông của ông H. Chúng tôi đã ký Hợp đồng mua bán nhà có công chứng, tôi đã thanh toán đủ tiền cho ông H. và nhận bàn giao nhà, việc sang tên trên sổ đỏ đang trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên, ngày 15/3/2022 vừa qua, vì cơn mưa lớn nên căn nhà đó bị sạt lở nặng, hư hại phần hiên và phòng khách. 

Trong hợp đồng chúng tôi không có thỏa thuận về vấn đề này. Vậy, luật sư cho tôi hỏi ai là người phải chịu thiệt hại?

——————————-

Cảm ơn anh đã quan tâm tới công ty chúng tôi và sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý trực tuyến. Đối với thắc mắc của anh, Công Ty Luật & Tư Vấn Đầu Tư Quốc Tế Phong Gia xin trả lời như sau:

1. Phân biệt thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chuyển giao rủi ro.

Từ trước đến nay, mọi người thường cho rằng chủ sở hữu sẽ là người gánh chịu rủi ro đối với tài sản. Tuy nhiên, pháp luật lại không quy định như vậy, để làm rõ vấn đề, hãy cùng tìm hiểu ba loại thời điểm sau trong giao dịch mua bán nhà ở.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những loại hợp đồng phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng chứng thực. Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014:
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.” 

Căn cứ quy định nói trên, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là khi hợp đồng được công chứng, chứng thực. Kể từ thời điểm này, hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu

Giao dịch mua bán nhà ở là một giao dịch đặc thù, mang giá trị lớn, vì thế thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm chuyển quyền sở hữu thường không trùng nhau. Tại khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định:

“1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Theo đó, nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu chính là thời điểm bên bán giao nhà và bên mua thanh toán đủ tiền, việc đăng ký hay chưa không làm ảnh hưởng tới thời điểm này.
Thời điểm chuyển giao rủi ro

Căn cứ theo cơ sở pháp lý tại Điều 441 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“1. Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Có thể hiểu, đối với tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm chuyển giao rủi ro là thời điểm bên bán giao hàng cho bên mua. Còn đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm chuyển giao rủi ro được xác định từ thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký.

2. Giải quyết vấn đề của khách hàng

Đối với vụ việc của anh, vì hai bên đã thực hiện bàn giao nhà và thanh toán đủ tiền nên quyền sở hữu căn nhà đã thuộc về anh. 

Tuy nhiên, không phải lúc nào chủ sở hữu cũng phải gánh chịu rủi ro từ ngôi nhà. Như anh đã đề cập việc hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu của anh cho ngôi nhà chưa được hoàn tất, giữa các bên không có thỏa thuận khác về thời điểm chuyển giao rủi ro, nên bên chịu thiệt hại vẫn là ông H. (bên bán). Anh có thể yêu cầu bên bán khắc phục hoặc đền bù thiệt hại kể trên.


Trên đây là bài tư vấn của công ty chúng tôi. Nội dung bài viết chỉ mang tính tham khảo, cảm ơn đã theo dõi và mong nhận được sự bình luận từ quý vị.

Nguyệt Anh – Phong Gia Group

Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ:

Công Ty Luật & Tư Vấn Đầu Tư Quốc Tế Phong Gia